2018年白菜官网-华夏时报:抵押补充贷款推高三四线城市房价

2020-01-11 15:55:37

作者:匿名

摘要:

  PSL与三四线城市的房价冉学东房地产市场现在就像地下的岩浆往地面喷涌,按下葫芦浮起瓢。目前,三四线城市的货币化安置已高达80%,有些城市的货币化安置比例是100%。PSL的货币化安置政策尽管解决了棚户区居民的住房问题,但却推高了三四线城市的房价,提高了当地的地价。

2018年白菜官网-华夏时报:抵押补充贷款推高三四线城市房价

2018年白菜官网,  PSL与三四线城市的房价

冉学东

房地产市场现在就像地下的岩浆往地面喷涌,按下葫芦浮起瓢。一线城市房地产价格通过严厉的行政手段控制住了,部分热点二线城市的房价也有所收敛,但是开年以来,三四线城市的房价却开始迅猛上涨。

根据最新的3月份全国二手房成交数据显示,我国房价突破万元的城市已经超过60个,已经有20多个城市的二手房房价突破万元了。

三四线城市的房价上涨大背景是政府鼓励三四线去库存,并且严格限制一二线城市房价,而三四线城市的房价上涨直接的导火索是棚改的货币化安置,以前是政府修房给拆迁户,现在是直接给一笔款子。目前,三四线城市的货币化安置已高达80%,有些城市的货币化安置比例是100%。

地方政府的这些钱是从哪里来的呢,其实是央行直接贷款给拆迁户,只不过中间过了国家开发银行这一道桥。这个工具就是PSL,专业名称为抵押补充贷款,是指央行以抵押方式向商业银行发放贷款,合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等,也是一种基础货币投放工具。

今年3月份对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加PSL共808亿元,3月末PSL余额为29914亿元。2014年4月创设PSL工具,该月,央行通过PSL工具为国家开发银行支持棚户区改造提供了1万亿元的资金额度,资金利率为4.5%,利率较当时市场利率低约1个百分点,有媒体报道这笔贷款期限是3年,采取“一次到账,按年支取”的方式,利率按年支付一次。

PSL是近几年外汇占款下降后,央行创造的一个基础货币投放的方式,而这几年由于基建投资的资产回报率处于全社会资产回报率的下沿,实际上已经丧失了市场化融资的能力。PSL的资金成本持续低于市场利率,甚至低于国家信用资金成本,意图即在于在控制风险的情况下对基建投资形成政策性支撑。

PSL对三四线城市房价的支持可以从央行公布的数据进一步印证,2018 年一季度末,人民币房地产贷款余额 34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末低0.6个百分点;一季度增加1.9万亿元,占同期各项贷款增量的比重比上年低2个百分点。

以上数据看今年一季度尽管一二线城市房地产交易近乎停摆,但是房地产贷款增量还是相当惊人,这其中,棚户区政策性贷款占比一定不小。

PSL的货币化安置政策尽管解决了棚户区居民的住房问题,但却推高了三四线城市的房价,提高了当地的地价。这笔贷款本质上去了开发商的库存,解决了城市居民的住房问题,但却提高了他们的负债率,这可能也是为什么这两年居民个人存款增速出现下滑的重要原因之一。

笔者没有查到央行的PSL在三大政策性银行的分配比例,也就是有多少资金分配给了棚户区改造、重大水利工程贷款和人民币走出去项目贷款等。但是可以肯定的是,棚户区改造的贷款是大头,这个贷款相当于央行通过发行货币给三四线城市去库存。

从目前来看,三四线城市的房价跟一二线城市一样,也不能过快上涨,也不能涨幅过高,如果涨幅过高,产生的坏处有三个:一个是居民债务率提高,因为货币化安置对于当地居民来讲仅仅可能够首付,必须银行贷款,居民债务率过高,当地经济发展水平有限,债务风险较高。二是三四线城市房价涨幅过高,会导致一些刚性需求不能满足,比如年轻人结婚等,由于三四线城市收入有限,过高的房价让他们望房兴叹,这样反而抑制了需求。三是货币化安置拆迁户,属于政府一次性刺激制造需求,并非来源于老百姓的有效需求,没有真正的来自于产业和收入增加的需求,这种购买基础很虚弱,容易形成泡沫。

责任编辑:孟俊莲 主编:冉学东

责任编辑:梁斌 SF055